このブログは業界歴３０年の宅地建物取引士が執筆しています。
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旗竿地って何？
旗竿地は、道路に面した細い通路状敷地の奥に、家を建てるメインの敷地がある形状の土地の呼称です。
細い通路部分を「竿（さお）」。メイン敷地を「旗（はた）」
と言い、空から見た時の敷地形状が「旗と竿」に見立てられるため、昔からこのような呼び名がついています。
奥まった敷地で四角でもないため、整形地に比べれば売りにくいと言われることが多いのかもしれませんが、旗竿地の状況を理解することが上手な売り方につながります。
旗竿地は都市部で多く見受けられます。
都市部では土地の価格が高いため、土地を売りやすい大きさに分筆して販売されるケースがあり、その際に旗竿地が生まれます。
従って、比較的に「駅から近い」「生活施設が徒歩圏で充実している」土地が、整形地より安く買える。まずこの点が最大のメリットになります。
それに敷地形状から、周りに住戸があるため、静かな住環境を確保しやすい土地であることが多いです。
◎旗竿地と整形地、購入者はどう見ている？
旗竿地が実際の売買の現場ではどのように取引しているのか、ご紹介します。
まずは、旗竿地と整形地を比較した購入者の反応を一覧にしてみました。
レイアウト（駐車場などの配置）
車を駐車する際は車幅ギリギリになることが多く、隣家との間の壁や塀にぶつけるとトラブルに発展することもあります。
駐車している車の横を人や自転車が通ると車に傷をつけたり、服を汚したりする事もあります。
車を2台以上停める場合は縦列になるので、出し入れの面倒もあります。
そして進入路の「竿」部分が駐車場・駐輪スペースに限定され、エントランスや余白のレイアウトなど、配置しにくいことがあります。
建築上の制限
また建築上の制限もあります。例えば３階建を建設する場合には以下の通りです。
【 旗竿地で３階建ての建物を計画するときは、代替進入口の設置が必要 】
・道から直接目視できる位置に代替進入口、もしくはバルコニーがあること
・道路境界線から２０ｍ以内に代替進入口（バルコニー可）が設置されていること
この制限によって、実務ではリビングの位置が限定されたり、間取りレイアウトが思ったとおりにはできないことがあります。
建物外観の演出
また建物が道路側から見えないことが多いので、マイホームを建てた満足感というのか、自邸の外観にこだわりを持ちたい購入者には物足りなく感じられます。
コスト（建築コスト）
そして案外、建築コストも余分に必要となります。
道路から奥まって建物があるため、道路から建物内部に引込む給排水管の距離が延びるのがその原因の一つです。
また古家がある場合には建物解体のときに大型重機が入らなかったり、大型トラックが解体家屋に横づけできないため手作業が増え作業員の人件費が余分にかかることもあります。
そのため費用が増額したり、同様の理由で建築の際も割増しになることがあります。
陽当たり通風、防犯
そして旗竿地は４方向が、建物に囲まれる場合があるので、解放感や陽当たりを求めたい居室や、特に長時間、家族があつまるリビングに、思うような日照や解放感を得られない場合があります。
また囲まれることで死角が多く、防犯面に不安をもつ方もいらっしゃいます。
売りやすい旗竿地と売りにくい旗竿地：特徴
◎売りやすい旗竿地
ここまで説明したようなレイアウト・間取り・陽当たりや通風・防犯などの不安を払しょくできる場合は旗竿地の場合でも有利に販売が可能です。いくつか見てみましょう。
① メリットのある特徴
② 竿部分（敷地延長部分）の間口が広い
③ 陽当たりや通風がよいプランニングができている
④ プライバシーや防犯対策が施されている
①の「メリットのある特徴」とは、四方囲まれる場合が多い旗竿地ですが、例えば一方が開けていて眺望が良い場合（海が見えるなど）・景色の良い河川があり開けている場合など、旗竿地であってもメリットがある場合を指します。
②は「竿」部分の幅に余裕がある土地です。通路・車庫がその竿幅でも十分確保されており、解体・建設工事の際には重機が奥まで入る余裕がある場合です。
あくまで①②は土地そのもの、素材によるものですが、③④については工夫次第で整形地以上の魅力を購入者に提供することができます。
◎売りにくい旗竿地
竿部分が狭かったり、建築制限を受けたりなど、旗竿地のデメリットを払しょくできない特徴を備えています。
❶ 接道義務を満たしておらず再建築不可である
❷ 竿部分（敷地延長部分）の間口が狭い
❸ 四方建物に囲まれている
❶の再建築できない場合は、整形地に比べればかなり売りにくくなります。
再建築不可の不動産については別のブログで対策をご紹介したいと思います。
❷❸についても売りにくいことには変わりありませんが、「売りやすい旗竿地」で見たように、❷❸であったとしても、陽当たりや通風がよいプランニング・プライバシーや防犯対策が施されたプランニングなど、工夫次第では魅力を伝えることは可能です！
◎ここから本題！
ここまで読み進めていただくと、しっかりとした対策により不動産価値を正しく、購入者に示せる部分があったかと思います。
③ 陽当たりや通風がよいプランニングができている。
④ プライバシーや防犯対策が施されている。
の部分です。
旗竿地の上手な売り方とは
◎旗竿地を上手に売るには
１）測量を入れる
２）不動産・建築計画のプロに現地を理解してもらう
３）陽当たり・通風・プライバシー・防犯に配慮した優れたプランを用意する
４）できれば３）プランの敷地配置図・間取り図およびパース画像を用意する
この４点をしっかりおさえましょう。
購入検討者に正しく、そして魅力を伝えるためには、この２）３）４）の手順がとても重要となります。
そしてこの手順をしっかり実現するためには、土地の形状や寸法が正確に判っていることが第一歩です。
つまり、１）が重要となります。
「自分は売主だから、プランは買主が考えたらよい。
測量は費用もかかるし購入者が決まってから実施したらよい。
いや購入者が購入後にやったらいい」との考えは
売主自ら、不動産の価値を下げていることになってしまいます。
以前「天皇の料理番」というドラマの中で、こんな台詞がありました。
「一番良い食材を毎日手に入れることは難しい。だが丹念な鍋洗いを毎日すれば一番コンディションの良い鍋は用意できる。丹念な鍋洗いは料理人の真心（まごころ）なんだ」
といったような台詞を小林薫さんが演じる料理長が、雑用をこなす新人シェフ役の佐藤健さんに伝えていて、感動しました。
私たち専門家は、旗竿地という素材の魅力を伝えるために陽当たり・通風・プライバシー・防犯など、その場所ならではの魅力を見つけ準備（プランニング）する。
それが丹念な鍋洗いと同様、わたしたち不動産会社・建築の真心（まごころ）だと思います。
購入者が望む土地とは
不動産を購入するには多額のお金が必要です。そして消耗品ではなく資産・財産として意識されています。
そうすると ”値上がりするであろう不動産” を選ぼうとして、周囲の評価や人気を重視して選択することが多くなります。
具体的に土地で言えば、だれもが ”NICE！”と感じる不動産とは
〇駅近
〇広い道路幅にゆったり間口
〇陽当たり・通風が良い
〇周囲にも素敵な家が立ち並ぶ
〇生活利便性が高い
。。。そんな住宅地を購入検討者の誰もが求めています。
こんな購入検討者は、資産価値が落ちないところを重視するも、家庭のサイフ事情にあわせて優先順位をつけて取捨選択していきます。
良い言い方をすれば「選択」ですし、ネガティブに言うと「がまん」となります。
そして実際、それが「不動産選び」なのです。
家づくりの「がまん」を具体的に見てみましょう。
購入者 ３つの「がまん」方法
３つの「がまん」方法
１ 場所を我慢する
建てたい家を優先する（注文住宅志向）
２ 建物を我慢する
低予算の建売住宅を選び、場所を優先する
３ 土地を我慢する
旗竿地・変形地・狭小地で「場所と建物」の両方を実現
実際は、もっといくつも枝分かれがありますが、要約すると上記の３つです。
土地を我慢する。がちょっと判りにくいかも知れませんので捕捉しますと
場所（エリア）は変えたくないし注文住宅を建てたい（建売住宅がイヤ）
でも整形地を買おうとすると予算オーバーとなる場合の選択肢で
旗竿地・不整形地・狭小地を選び、場所（エリア）と建物を実現するタイプのお客様です。
（もちろん、一切がまんが必要のない所得・資金層の方もいらっしゃいますが）
◎「がまん」で選ばれる旗竿地？ それとも積極的に選ばれる旗竿地？
旗竿地は決して売りにくいのではなく、購入検討者にとっては判りにくいのです。
つまり、購入検討者は自身の条件やウォンツにどう合致するか、それがわかりにくいのです。
旗竿地という敷地形状から、建物イメージ・通路部分の利用方法が、整形地比べるとイメージがしにくいわけです。
消去法で、妥協で選ばれることがないように、わかりやすく「見える化」すること。
結果その魅力が購入者にとても伝わりやすくなります。
旗竿地を売却しようと考える際には、単に敷地形状だけを掲載するような仲介会社に相談されるのではなく、魅力的なプランニング・間取り・パースなど、トータルを準備してくれる不動産会社にご相談されることをお勧めします。
旗竿地だからこそできる魅力的なプランを
旗竿地は、通路（竿）があるという制約だけでなく周辺の建物の制約も受けます。
しかし、その制約の中でも必ず活かせる部分があり、そこを最大限活用することを考えれば、メリットに変わり魅力となります。
建売住宅や企画型注文住宅のような「カタどおり」のプランではなく、そこにある土地から感じた長所を専門家が考察すると、購入検討者がライフスタイルを重ね合わせたくなるような素敵なプランニングも可能となります。
◇「こことち」を始めた理由
改めまして、私は「こことち」を運営するBLOSSOMDESIGN株式会社の代表、中濱整啓です。
これまでの経歴を紹介しますと、20代～30代は年間5,500件程度の仲介を行う、いわゆる不動産屋さんのエリア母店長を歴任し
その後40代には、年間160億円ほどの住宅建設に携わる建築設計企業で、執行役員（本部長）を経験してきました
不動産・建築業界に長らく身を置いてきましたが、業界の現状には大きな疑問を感じています。
それは業界の利益を優先した取引慣例、売上至上主義のビジネスモデルです。
「こことち」は、全員が納得し、売主・買主双方の利益を最大化することを目指しています。
私が「こことち」を始めるにいたった経緯を読んでいただけますと幸いです。
不動産業界の現実
残念ながら大手・中小問わず、悪徳仲介業者が少なからず存在します。
彼らは自分たちの利益を追求するあまり、顧客が本来得ることができた利益を遵法で搾取しています。
搾取しているからこそ、手厚い表面的なサービスにより顧客は満足度は高く、問題は表面化し辛くなっています。
アメリカで見つけた理想
私は30代半ばに、米国・サンフランシスコへ研修の機会を得ました。
そこで、米国の不動産取引の慣習や現状に衝撃を受けました。
米国では、売主専門のエージェント（担当）と買主専門のそれが別々に存在し、各々が顧客の利益を最大化し、リスクを最小化するために動いていました。
売主と買主は利益相反する。
どちらかにとって得なことは相手にとって損失になりうる。
であるからこそ、売主のための専任担当、買主のための専任担当という明確な役割分担があり、公正な取引が実現されていたのです。
「売主・買主の双方から直接依頼を受けるなど考えられない」と当時の米国エージェントが答えていたのが忘れられません。
日本の不動産流通
ところが日本の不動産業界は、この双方からの直接依頼が「両手仲介」との呼称で、当然のごとくまかり通っています。
何度も言いますが不動産は本質的に、売主・買主が利益相反の関係です。
また今日の日本での仲介制度では売主と仲介会社も利益相反の関係になっています。
高く売りたい売主、安く買いたい買主。そして手数料を大きくしたい仲介会社。
このトライアングルの中で、売主と買主の要望実態を握っているのは仲介会社だけ。
そのため、不動産屋は手数料の最大化を一番重視しながら、売主さま・買主さまの双方にとっての妥結だけを狙った対応になってしまうことが少なくありません。
その結果、資本力のある企業が、広告宣伝費をかけ、ブランドを醸成して、安心感をもたせておいて
不動産取引の情報弱者である顧客に対して、遵法としながらも搾取することを商慣習としています。
日本には日本の法制度があり、慣習があるため、米国の制度はそのまま利用できません。
一時、民主党政権下では、この両手仲介を禁止にしようとするマニフェストが確かありましたが
いつのまにやらロビー活動によって消滅した記憶もあります。
こことち開発に至った想い
日本の法制度において、仲介会社は仲介手数料を多く得られる方法を優先して取引を操作しています。
この操作を回避するためには、いっそ売主・買主が直接出会えればよいのではないか。
ましてや今日のWEB・SNS・IT技術をもってすれば、コストも抑えて売主・買主が直接出会えるのではないか。
そこには仲介担当者の手助けはないかも知れない、自分で相手とコミュニケーションをとる面倒を感じるかも知れない。
ですが生み出される結果こそが、売主・買主双方が満足できる取引が実現できるのではないでしょうか。
正義感とかそんなものではなく
「自分が売主なら、買主なら、そんな手数料利益を優先する仲介制度は、手間がかかっても利用したくない。」
そんな想いから開発にいたりました。
「脱不動産屋」により、売りたい、買いたいの意思が直接WEB上で出会えて
相手が見つかったら、不動産取引のプロに、安全な取引のために適正な調査に入ってもらい、取引を成立させてもらえばよいのです。
誰もが納得できる不動産取引を
そんな想いから、私は新しいサービス「こことち」を立ち上げました。
「こことち」は、不動産仲介業者を介さずにお客様同士で直接不動産売買ができるプラットフォームです。
手数料の最大化を重視する仲介会社による斡旋対応を回避できれば
もしかすると数千万高く売れることも、倍の値段で売れることも、過去の経験から可能性が大いにあります。
またWEB・SNS・IT技術はコスト削減をもたらし損益分岐も下げ、取引手数料の削減も可能となります。
今ある取引を全て否定するつもりはありません。
顧客ファーストな想いで活動されている会社もたくさんあります。
ただ選択肢として、直接出会うのもありではないか？
既存の仲介制度を利用しながら、「こことち」でも探す。
そんな新たなマーケットを作ってみたいと思いました。
正解は人それぞれだと思います。
ですが「こことち」は、いままでになかった不動産取引の新しいカタチを実現します。
不動産の売買を考えた時には、ぜひ「こことち」にご登録ください。