①税金がかかる（固定資産税・税務上の特例・原価償却）
②家の傷みが進む
③近隣への迷惑（防犯面・消防など）
④資産価値が落ちやすい
利用していない住宅、利用しなくなる予定がある住宅があると、所有者は気がかりが増すばかりです。
例えば長く利用していない空家・空室がある。相続取得した空家（実家）がある。といった場合
「売った方が良いのは分かっているが、面倒そうで売却に踏み出せない。」
という方は多いのではないでしょうか。
そんな不安から解消されるためにも「売却」は重要な解決策ですが、先ずはいま漠然とある不安を明確にするため「空家の心配ごと」を順番に詳しく見ていきましょう。
税金がかかる
■固定資産税・都市計画税
空家（空室）といえども不動産なので、所有している限りは固定資産税が発生し続けています。
固定資産税の課税要件は使用しているかどうかではなく、所有権を持っているかどうかです。
■譲渡所得税
居住用財産（マイホーム）は、譲渡して得た売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除する特例があります。
マイホーム所有期間の長短に関係なく適用できる特例です。
譲渡益が3,000万円に満たない場合は、その金額までの控除となり税額は0になります。
譲渡益が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用することになります。
この特例には併用利用できない特例があるので注意が必要です。
居住しなくなって、3年目の年末を経過してからマイホームを売却することになった場合、売却益から3,000万円を控除してくれるこの制度は利用することができません。
もし、売却益（譲渡所得）が3,000万になるのであれば、税額が０円なのか、600万～1,200万（長期譲渡～短期譲渡の概算）となるのかで随分と違ってきます。
実は相続で取得した不動産も、一定期間内に売却すれば税金が軽減される特例があります。
そこは今回は長くなるので割愛します。
■減価償却する
これは会計上の話ですが、空家（空室）か居住中かに関わらず、実は建物は毎年目減りしています。
購入時の評価額が3,000万円の建物でも、会計上、つまり税務上は毎年一定割合で資産が減額されています。
減価償却を考えずに、単純に”購入した金額”と”売却した金額”のみを比較して、売却益がないと考えていた不動産が、減価償却を計算に入れると1,000万を超える売却益（譲渡所得）が発生してしまう時があります。
マンションの場合だと、毎月管理費や修繕積立金など数万円単位の出費も考慮しなくてはなりません。
固定資産税と同様に所有者に負担が発生します。
家の傷みが進む
所有する空家（空室）は遠方になるケースが多く、管理が行き届かない事があります。
風通しが悪くなり、湿気・カビ・害虫などが増すことから、人が住んでいる建物よりも傷みが早く進みます。
人が住むことで適切に管理され、良好な状態を保つことができます。
給湯器やガスコンロ・床暖房や空調など、機械モノは特に利用していない期間があると故障の原因になります。
雨漏りや、地震や台風の影響・白蟻など、住んで居れば気が付くポイントも、管理が行き届かないと気が付かず、家の健康悪化が進みやすいのが空家（空室）です。
故障や不具合・汚れは、売却する場合はもちろん、賃貸にする場合でも所有者側で交換しなければならない場合が多いと思います。
さらに家の健康を脅かす『雨漏り・地震や台風の影響・白蟻』は、対応が遅いと、かつては大切に愛しんだ家屋が、解体を余儀なくされることもあります。
近隣への迷惑
特に防犯面や火災など心配です。
マンションの空室であれば、管理費や修繕積立金など毎月支払いが生じる代わりに、室内以外は適切な管理がなされます。
しかし戸建の空家の場合、所有者は定期的に建物周囲の敷地を清掃・雑草除去などが必要です。
これを怠ると外部から見ても空家とわかり、閉鎖された外部から目の届かない空間は、泥棒の侵入経路になったり、動物のたまり場になったり、その他、犯罪を誘発する恐れも出てきます。
ご近所は心配が増えてしまいます。
また不審火等で火災が発生する場合もあります。
火災保険は空家（空室）であっても継続して加入することをお勧めします。
資産価値が落ちやすい
維持管理が行き届かない住宅は、家の表面的な傷みだけでなく、健康を害してしまいます。
また建物周囲の環境も、人が住まないと独特の荒れた空気感となって、かつての活気を失います。
そのまま売却する（賃貸する）場合は、やはり購入者（賃借人）にその空気感が伝わるので価格にフィードバックされ、売却価格（家賃）は下がります。
もちろん、それでも売れる（貸せる）のでしょうが、家が良い旅立ちを迎えるには、ネガティブに感じ取られることがないよう、適切な修繕が必要となります。
まとめ
利用できていない、利用しなくなる住宅があると、日常に追われていたとしても、やっぱりこんな心配事が所有者の頭の片隅にあるのではないでしょうか。
空家・空室は、放置期間が長いほど、税金（固定資産税）や維持費（マンションの管理費＆修繕積立金・火災保険料・戸建の清掃費用など）が負担となります。
税制上の優遇特例（3000万円控除）が失われ、減価償却でなぜか譲渡時の税額が増える場合があり、家の維持管理に手間をかけるものの、居住しているほどは世話ができないので建物の健康を害しやすく、資産価値をさげてしまうことにもなる。
「売った方が良いのは分かっているが、面倒そうで売却に踏み出せない。」という方は、一度思い切って踏み出してみてはどうでしょうか。
また売るだけではなく活用する方法もあります。
この写真は長らく空家で、なかなか踏み出せなかったお客様の家に、リノベーションを施した一例です。
″売ってよし。貸してよし。”
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