こんにちは設計の八木です。
今回は土地を購入したり、建築を行う際に敷地が接する「道路」について、少し解説したいと思います。
「道路」の種類には所有形態によって、まずは公道・私道があります。
そしてその道路の生い立ちによって建築基準法４２条の中で何種類かの道路を定義しています。
今回はその中から『４２条２項道路』を解説しますが、大きくは以下のpointとなります。
・「42条2項道路」には「セットバック」がある
・「セットバック」によって敷地の一部は「道路」になる
・「道路」扱いとなった敷地の一部は利用・使用が限定される
・「道路」に限定された敷地部分は建築面積から除外される
どんな場所に「42条2項道路」があるのか
42条2項道路とは、1950年（昭和25年）の建築基準法が定められる前からあった幅員が4m未満の道路のことを言います。
どんな場所にあるかといえば「昔ながらの住宅街や街中」ですね。
このような街のだと道路の幅が４mに満たない敷地というのは結構な数が存在しています。
そんな昔ながらの住宅地によくある『４２条２項道路』とはどういう道路で、家を建てるのにどのような影響があるのか見ていきましょう。
家を建てるためには、必ず道路に接している必要があります。
しかし、ただ道路に面していれば良いわけではありません。
まずは家を建てる時の大前提として、家を建てる敷地は幅員４m以上の道路に２m以上接していないといけないというルールが建築基準法で定められています。
どうして道路の幅に４m以上必要なのか？
それは幅４mというのは、災害時の避難経路の確保や緊急車両の通行するために必要な広さとなるのです。
この条件を満たさない敷地には、家の建築許可がおりず、家を建てることができないことになっています。
ところが、前述した「昔ながらの住宅街や街中」だと道路の幅が４mに満たない土地というのは結構な数が存在します。
そんな街の道路が「42条2項道路」であった場合、家を建てる場合はどんなことに気をつければいいのでしょうか？
Contents
「42条2項道路」には「セットバック」がある
道路の幅が４mに満たない「４２条２項道路」に面した敷地に家を建てる場合、セットバックというものが必要になってきます。
セットバックとは簡単にいうと
「道路の幅が４mに足りない分だけ敷地を後退させて前面道路を広くしなさいよ」
という内容で、デフォルメして伝えるなら、道路の中心線から２mは道路部分として確保する必要があり、残った部分が家を建てられる敷地という扱いになります。
敷地の道路向かい側の家に「今回我が家を建替えるのに４ｍ道路幅必要だから、そちらの家も敷地の一部を道路に提供してください」と言ったら喧嘩になってしまいますし、これが出来ないから建替えできない。では街がいつまでも新陳代謝されません。
ですから、建替えできる人・する人から順番に道路中心から２ｍ後退させて、残った敷地で建築する事で、いずれは整然とした４ｍ道路が完成するように図っています。
「セットバック」によって敷地の一部は「道路」になる
「昔ながらの住宅街や街中」で新築住宅を建設するにはセットバックが必要と理解いただけたかと思います。そうすると敷地の一部は道路になるわけです。
「道路」扱いとなった敷地の一部は利用・使用が限定される
この道路提供した敷地の一部を
自転車置き場に使いたい。
物置を置きたい。
コンクリートブロックを積んで庭の一部として囲いたい。
など、やはり自分の敷地なので、建物完成後も自分用に利用したい。と思うのが人の性です。
しかし、ここは我慢しなくてはなりません。
敷地の一部を「道路に提供する約束のもとで再建築が許された敷地」です。
所有敷地ではありますが、不特定多数が往来する道路の役目をになう敷地に生まれ変わります。
「道路」に限定された敷地部分は建築面積から除外される
最後に重要なポイントとして、セットバックした部分は敷地面積に入れることはできなくなるという点があります。
敷地面積というのは家を建てるのには重要な数字で、敷地面積次第で建てられる家の大きさというのが決まってきます。
１００㎡の敷地がもし、２０㎡のセットバックが必要となったのなら、敷地面積は８０㎡となってしまい、建築できる建物サイズも同様に小さくなります。
セットバック後の敷地面積で、建築計画している建物サイズが入るのかどうか、必ず設計・工務店・ハウスメーカーなどに相談してから、購入するかどうかの判断が必要です。
いかがでしたか？
今回の内容を頭の片隅に入れておくことで、「４２条２項道路」の土地が出てきた時もどこをチェックすれば良いかスムーズに確認することができるので、ぜひあなたの土地探しに役立ててくださいね。
ご質問等があれば、ココダプロジェクト by BLOSSOM DESIGN にお気軽にご相談ください。