■ 住宅を売却するときの流れ

住まいを売却することは、何度も経験することではありません。
はじめに全体の流れを理解しておけば、行動しやすくなるのではないでしょうか。

その流れのおおまかに並べると

　■　売却する理由を関係者で確認する

　■　売却の流れ

　■　買い替えの場合（売却と購入のタイミング）

それでは、詳しく見ていきましょう。

■ 売却の理由を確認する

ライフスタイルや家族構成の変化、環境・経済状況の変化など、住まいを売却するのには様々な理由があります。

まずは、「子どもの成長に伴い、広い家に住み替えたい」「定年を機にUターンしたい」など、売却する理由を具体的に整理してみましょう。

その上で、「住み替えの時期はいつ頃か」「手元の資金はどの程度あるか」など、自分自身の希望や経済状況などを確認します。

このようなことを確認・整理をすることで、売却価格や時期などの条件、新居を購入するか賃借するか、あるいは今の住まいを売却せずに賃貸するといった住み替えのイメージを持つことができます。

■ 売却の流れ

売却する理由が整理できたら、次は売却の流れを見ていきましょう。

１　相場を知って、売却価格の目安を確認する

売却すると決めたら、いくら程度で売れそうかの目安を立てます。
まずは、物件の周辺相場を知ることから始めるとよいでしょう。

最近はＡＩ査定などマーケットデータベースからＡＩが近隣成約事例・売出事例、そして売却希望不動産、それぞれの条件値を自動計算して簡易に査定価格を知る方法もあります。

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これは、複数の不動産会社に個人情報を明かして各々の会社との面談を持つ必要がなく、相場帯を理解するにはとても便利です。

２　不動産会社を探す

住宅を売却するためには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。
まずは、不動産会社の情報を幅広く収集しましょう。

　　・不動産ポータルサイトの利用
　　・売却不動産の最寄りの不動産仲介会社へ訪問
　　・WEBサイト上で、気になる会社に直接アプローチ

など、利便性や安心感・信頼性など、選択の基軸を決めて収集してみましょう。

３　物件価格の査定を依頼する

物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社との付き合いが始まります。

売却する住まいの価格を、不動産会社にプロの目で査定してもらいます。

物件価格について多くの意見を聞くために、複数社に査定を依頼してみるのもよいでしょう。

４　不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を締結する）

不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。

主な媒介契約の形態は3つありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。

ご家族の事情により売却を急ぐ場合は、不動産会社への買取の相談も良いかもしれません。

建物の築年数や状態によっては、建物売り出す前に「建物検査（インスペクション）」を行って住宅の状態を把握したり、「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」に申し込む場合もあります。

また、高く売れることを重視するのか、スピードを重視するのか、リフォームをして付加価値をつけ、より高く売れ易くする。など。成約に至るまでの戦略を不動産会社と相談しましょう。

５　不動産を売りだす

売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。

自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めましょう。

６　購入希望者と交渉する

購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。

もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉をすすめましょう。

７　物件情報を開示・共有する

売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供しましょう。

特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥（所有者が把握している建物の雨漏りや周辺の騒音、買主側が知っていたら購入を躊躇するようなマイナス点）は、もしあれば、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。

購入した後から購入者が知った場合、解約や違約金に発展するケースもあります。
仲介を依頼する会社には、マイナス点こそしっかり開示して、そのうえで購入者への伝え方はプロの仲介会社へ任せるようにしましょう。

また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。

８　売買契約を締結する

売買条件を合意したら、買主と売買契約を結びます。

このとき、一般的には物件価格の5～10％程度の手付金（契約金）を受け取ることになります。

売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

９　不動産を引き渡す

引き渡し手続では、売買代金を受領するのと同時に、登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）を行います。

細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をしましょう。

また、引き渡した後の税務申告などの手続きも、漏れのないように気をつけましょう。

■　買い替えの場合（売却と購入のタイミング）

買替えに伴う売却の場合には、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように調整するかが大切なポイントです。

転勤や転校等の理由で住み替えの時期が決まっている場合には購入時期を、住み替えの予算に制限がある場合には売却価格を重視して検討を進めることになるでしょう。

したがって、買い換え計画（１売却を先行するのか、２購入を先行するのか、３売却と購入をある程度同時に進めるのか、など）は、住み替えの事情などを十分に踏まえて立てることが重要です。

１　売却を先に検討する場合

現在の住まいの売却価格を先に固めた上で、新居の購入を進めていきます。

予定する売却価格を踏まえて、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。

ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引渡し時期を調整する必要があります。

調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。

２　購入を先に検討する場合

住み替えの心配もなく、じっくり物件を選ぶことができます。

ただし、現在の住まいの売却代金を新居の購入に充てる場合には、ある程度余裕のある資金計画を立てる必要があります。

万が一、売却価格が想定よりも低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。

３　売却と並行して購入検討する場合

売却と購入をある程度同時に検討する場合には、現在の自宅の買主、そして購入住居の売主と価格や引渡し時期などについて、それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。

うまく進めば、一番理想的と言えるかもしれません。
ただし、契約条件は相手方の意向にも左右されますので、難しい交渉となる場合もあるでしょう。

なお、買い換えには税制上の特例が適用される場合がありますので、資金計画を立てる際には、どんな特例があるのか確認しておきましょう。