不動産売却は「適切な期間で、希望金額で売る」が理想です。

それはそうなのですが、「査定金額」だけを比較していてはベストな売却にはなりません。

とはいえ税金・諸費用いろいろ気になるものの、コアとなる情報が何なのか、初めて売却を考えた時は判断がつかないのではないでしょうか。

でも、売り出す前の「相談期間」にしっかり情報収集できるかどうかが成功を左右するのも事実。

今回は『実際に販売を開始する前「相談期間」に考えておくべきこと』をまとめてみました。

相談期間に考えておくこと

できるだけ時間を割いて売却に関わる情報を得ましょう！以下の内容をおさえると役立ちます。

①査定金額を比較する
②売却期間を考える
③諸費用と税金を知る
④販売方法を確認する
⑤購入見込のお客様の動向を知る
⑥不動産会社との取引方法

①査定金額を比較する

やっぱり売却金額は大切ですよね！　
とはいえ査定価格は「高い金額」に惑わされるのではなく、しっかり価格根拠の情報も示してもらい、書面で情報収集しましょう。

マーケットに合わない高額な設定は、むしろマーケットでは不動産イメージを損なう場合もあり、売主様の機会損失・不動産価格の低下にもつながります。

また、『相場（市場価格）』を理解したうえで『チャレンジする金額』・『下限価格』と３つの価格を手にすることで、これも機会損失・不要な不動産価格の低下を防ぐことができます。

②売却期間を考える

通常媒介期間は３カ月程度で、その期間の中で成約に至るよう価格設定が理想的です。

長期販売のデメリット
・不動産の鮮度が落ちるため、購入検討者からのイメージを下げてしまう恐れがある。
・売主自身がつかれてしまう
・換金時期が明確な場合は間に合わなくなる

長期販売のメリット
・不動産市況が右肩上がりの場合は、想定より高く売れるチャンスが得られる
・思わぬ良い購入者と出会う機会が得られる
・不動産売却に関する知識が身に付く

とはいえ、売却者の事情や、売却不動産の現況によっても大きく期間は異なります。
慌てて最後に値下げをして損をする、といったことや、早く売れすぎて引越しが２回生じた、といったミスもなくなります。

どれくらいの期間で売却したいのか、いつまでに終わらせたいのか、具体的なスケジュールを計画しておくと、それに合わせた販売方法も検討できます。

③諸費用と税金を知る

不動産種類・状態によって、売却の際には仲介手数料だけではなく、測量費用・地目変更登記費用・農地転用費用・抵当権抹消費用など、住宅ローンの残債など、売却代金から差し引かれるお金はいろいろあります。

何より、手元に残る資金で大きく変動するのは税金です。

譲渡所得税は、さまざまな売却者の条件や、譲渡不動産の取得経緯によって、大きく差が開きます。数十万だと思っていたものが、数千万の納付書が届いてしまったケースもあります。

税金はWEB情報だけでなく、仲介会社から大枠の情報収集を行ったうえで、税務署・税理士に確認しましょう。

④販売方法を確認する

実際どのような販売方法をとるのかも、事前に確認しましょう。
仲介会社の基本的な販売手法は以下の３つです。

１）広告（ＷＥＢ関連・紙面）
・仲介会社のホームページ
・不動産ポータルサイトへの掲載
・新聞折込み広告
・ポスティング広告

２）仲介会社の「見込顧客」へご紹介
・過去来場の個人（法人）のお客様
・取引再の買取不動産会社

３）レインズへの登録
一般の方には非公開の情報サイトですが、全国にある全ての不動産業者ネットワークで、国土交通省が所管するのがレインズ（不動産流通機構）です。

このレインズを通じて、売主さまが依頼した売却不動産を仲介業者間で公開していきます。

広告（WEB・紙面）と見込顧客への紹介は主に、売主様が実際依頼した仲介会社の活動項目です。

売却を検討する際には、実際にどんな販売方法をとってもらったらよいのかイメージしておきましょう。

居住中の家を売却する際、ポストチラシは近所の人の目もあり、近所の話題になることも想像できます。
そんな周囲の目が気になる方は、町内には配布を止めてほしい。など決めておくと良いでしょう。

また受験生の子供が家族に居る、と言った場合、安心して週末に自宅勉強ができなくなるような、近所の方からの見学要望は時に落ち着かない状況を作ります。
そんな時は、一度目は外観のみ、２度目に室内のご案内、と希望者の熱量で案内を組む方法もありますし、広告や告知は、状況に応じて調整する必要があります。

逆に、不動産の情報公開は、仲介会社の姿勢によって大きく異なります。

仲介手数料は半額値引き！だけど、実は広告予算はかけないといった会社も結構あります。
そうなると広告される機会はなく、成約のタイミングを逃すかもしれません。

販売を依頼する前に、どんな販売方法をするのか、仲介会社からの提案を書面でもらうようにしましょう。

⑤購入見込のお客様の動向を知る

地域での購入検討者の動向を含めて、売り出す不動産の周辺情報は大切です。

✔学区の小学校で学級崩壊が噂になり、子育て世帯が敬遠し始めた。
✔〇〇での大規模分譲開発が控えており、地域の検討者が買い控えを始めた。
などの悪い情報も良い情報も、地域ならではの動向があります。

それも踏まえた媒介価格の設定が大切になります。

⑥仲介方法・買取・買取保証など「売り方」

仲介には３種類の依頼方法があります。

また仲介以外にも、不動産会社に直接買い取ってもらう方法や、買い替えの場合は買取保証が適切な場合もあります。

これらの特徴やメリット・デメリットを理解して、選択する事も大切です。
売り方によって、不動産を見てもらう方法（内見・現地見学の頻度や方法）も異なります。
売主側の事情にあった「売り方」も検討することは大切です。

いかがでしたか？　

「適切な期間で、希望金額で売る」の理想を叶えるためにも、準備が大切であることがご理解いただけましたでしょうか。

売り出す前の「相談期間」に必要な情報を収集して売却活動を成功させましょう。

「相談期間」に考えておくべきこと６選、お役に立てますと幸いです。