不動産を売却する時には、仲介業者に依頼するのが一般的です。

そして仲介会社の斡旋により不動産売買が成立した際には、依頼者は仲介手数料を支払うことになります。

では、まずは仲介会社とな何なのかご説明します。

◇仲介会社とは？

不動産取引のプロ

仲介会社は不動産の広告活動に慣れています。

買いたい方、売りたい方の情報を、いろいろな媒体を通じて集客するスキルを持っています。

不動産業者間ネットワークであるレインズに掲載して情報公開する仕組みを持っており、見込顧客（売りたい人、買いたい人）の情報をたくさん持っていて、両者の間を、とりついだりまとめたりする不動産のプロです。

宅建業法の倫理を提供

不動産売買にはさまざまな権利・義務が、売主側にも買主側にも備わっています。

これを個人間取引で進めると、一般法である民法にゆだねられることが多くなり、実は、かえって売主・買主双方のリスクを増やすことになりかねません。

そこで不動産取引に重きをおいた「宅地建物取引業法（宅建業法）」に基づいた取引の整理が重要となりますが、この契約取引を担うのが国土交通省から免許を受け、宅建業法に基づき活動する仲介会社となります。

つまり、売主と買主の公平公正な取引義務がある仲介会社に任せることで、安心安全な取引が実現できます。

第三者の追認が容易

仲介会社は宅建業法に基づき業務を行い、取引の際には法に基づく契約書や重要事項説明書、そのほか書面を用意してくれます。

この仲介会社が用意した書面は第三者（銀行・司法書士・行政など）も追認が容易なため、正しいエビデンス（証憑）として関係者が取り扱うことが出来ます。

逆に言うと、この書面が用意できない不動産は銀行の融資が受けられないなど、個人間取引での制約が生じるケースもあります。

◇仲介手数料とは

このような仲介業務を依頼して、不動産を売ったり買ったりした場合、仲介会社には成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。

この成功報酬を「仲介手数料」あるいは「媒介手数料」といいます。

この手数料は、売買代金に応じて上限が決められています。
不動産を無事に売却することができたなら、その価格に応じた仲介手数料が発生するということを念頭に、不動産売却を計画するようにしましょう。

不動産売買の通常の過程で発生する費用については、仲介手数料に含まれています。
たとえば以下のようなものです。

・広告費用（WEB広告・紙広告）
・物件案内
・契約条件の交渉
・契約書類の作成
・融資手続きのサポート
・住宅融資完済の手続きサポート
・引渡しの立ち合い
・移転登記のサポート

通常業務に含まれるものを別途請求されても支払う必要はありませんが、測量費や遠方取引のための出張費などは実費負担分を求められる場合があります。

また、仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、売買が成立しなければ支払う必要はありません。

契約が無効や取り消しになったとき（違約解除を除く）も同様に、仲介会社は仲介手数料を請求できないということも覚えておきましょう。

仲介手数料の支払い時期

仲介手数料は不動産売買が成立して初めて発生します。

また、仲介手数料は売買価格に応じて決まるため、一般的には契約時に半分、引渡しの際に残り半分を支払います。

不動産会社によっては物件引渡しの際に一括で支払いを求められる場合もあるので、各不動産会社に事前に確認が必要です。

支払い方法は、銀行振込み、もしくは現金となっています。
クレジット払い、PayPayなど電子マネーは仲介会社の殆どが未対応です。
仲介会社により規定もありますので確認が必要です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅建業法で上限が決まっています。

売買代金によって異なりますが、不当な金額を請求されてしまうリスクを避けるためにも、自分自身で把握しておくことも大切です。

なお仲介手数料の計算は、売却価格を「200万円以下の部分」、「200を越えた400万円以下の部分」、「400万円を超える部分」の3つに分割する必要があります。

例えば3,000万円で売却できた場合、200万円分を5％＋消費税、200万円～400万円となる200万円部分を4％＋消費税、残りの2,600万円部分を3％＋消費税で計算して合算します。

2018年の法令改正
400万円以下の低廉な空家等の土地または建物を売る場合は、仲介手数料が最大18万円までに変更になりました。これは、とくに地方の空き家の流通活性化を目的としており、調査費や出張費がかさむ割に物件価格が低く不動産会社が赤字になってしまうことがあるため、取引に消極的になってしまうケースを解消するための特例です。たとえば200万の空き家を売却した場合、改正前は10万円プラス消費税が仲介手数料の上限でしたが、改正後は18万円プラス消費税が上限となります。この特例は買主には当てはまらず、従来通りの規定となります。

仲介手数料の値引きについて

売却する土地や家が、たとえば3,000万円で売れた場合、税込だと100万円以上もの金額が仲介手数料の支払いが必要となります。

ですが「仲介会社は、この金額を越えて請求してはいけない」という報酬規程であって、この金額を超えない範囲内であれば、各仲介会社が自由に設定できます。

ですので状況に応じ、手数料は不動産会社とお客様との話し合いによって決めることはできます。
つまり値引きの交渉ができる場合もあります。

仲介会社は安さで選ばない

仲介手数料は上限以下であれば、仲介会社と相談して決めることは出来ます。

半額！など割安を売りにしている不動産会社もあります。

しかし、安さをだけを重視して仲介業者を選ぶことは注意が必要です。

◇こんな会社は要注意

✔売却物件を預かる際に、広告など販売活動をするつもりがない会社もあります。

✔レインズに掲載しない会社もあります。

✔調査代やローン手続きサポートが別途有料のケースがあります。

✔担当者の話が不明瞭だったりすると後々トラブルになる事もあります。

このあたりは十分注意してください

✔ポイント

✔売買価格の根拠説明は、口頭だけでなく書面やデータ提供してくれますか？

✔質問に対する適切な回答、誠意ある対応ですか？　

✔他の仲介会社にはない項目の諸費用が明細に上がっている場合、内容は確認しましたか？

✔住宅検査や保証設定の有無について確認していますか？

✔販売活動の内容は希望に沿っていますか？　

総合判断が大切です。
仲介手数料の高い・安いよりも、仲介業者としての対応力・販売活動の内容など、信頼できる不動産会社を選ぶことが、不動産取引を成功させる肝となります。

仲介会社とは直接話す

できるだけ複数業者に見積りを依頼し、営業担当者の話を直接聞いたり、家を直接見てもらって意見を聞いたり、税金の知識も吸収したりして、総合的に判断して仲介会社を選ぶようにしましょう。